Жилые дома, на которые зарегистрировано право общей долевой собственности, часто фактически состоят их двух — четырех квартир. В определенный момент один из сособственников такого дома решает реализовать свое право на выдел доли в натуре и желает таким образом поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на самостоятельный объект недвижимости (квартиру или блок).
В связи с вступлением в силу с 01.01.2017 нового Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регулирующего вопросы постановки на кадастровый учет и регистрации прав, у правообладателей возникает много вопросов.
Согласно общему правилу, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Таким образом, в случае, если один из собственников желает выделить в натуре долю из жилого дома в виде квартиры, в соответствии с требованиями закона необходимо выделить одновременно все помещения, находящиеся в таком доме (в сущности, произвести раздел жилого дома), то есть жилой дом необходимо разделить на квартиры или жилые дома блокированной застройки (в зависимости от конструктивных и технических характеристик). Раздел может быть осуществлен по письменному оглашению всех собственников дома или по решению суда, который решает не только возможность раздела, но и прекращает право общей долевой собственности всех правообладателей и признает права на все выделенные объекты.
Кроме того, необходимо отметить, что вид разрешенного использования земельного участка соответствующего объекта недвижимости должен соответствовать требованиям действующего законодательства, то есть вид разрешенного использования должен быть установлен либо для эксплуатации многоквартирного жилого дома (земельный участок будет находиться в общей долевой собственности всех правообладателей квартир в силу закона) либо для эксплуатации жилого дома блокированной застройки (в таком случае, под каждым блоком должен быть выделен самостоятельный земельный участок).
Таким образом, такой объект недвижимости, как квартира, может возникнуть только при разделе многоквартирного жилого дома и при смене статуса жилого дома на многоквартирный жилой дом. В другом случае, в соответствии с действующим законодательством, из жилого дома при разделе могут образовываться жилые дома блокированной застройки. Также должен быть разрешен вопрос о судьбе и назначении земельного участка под вновь образованными объектами недвижимости.
Вместе с тем, следует обратить особое внимание, что нормы действующего законодательства предполагают обращение всех правообладателей для одновременной постановки на кадастровый учет вновь образованных объектов недвижимости и регистрации права собственности на них.
Для раздела индивидуального жилого дома необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который изготовит техплан на многоквартирный дом и все квартиры в нем или техплан на все образованные дома блокированной жилой застройки и все земельные участки под каждым блоком. За изменением назначения индивидуального жилого дома на многоквартирный дом или жилой дом блокированной жилой застройки, а также изменением разрешенного использования земельного участка необходимо обратиться в Администрацию.
Затем все правообладатели одновременно обращаются в МФЦ в первом случае с заявлением о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и регистрацию права собственности на образованные квартиры. Во втором случае – с заявлением о прекращении общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок и регистрацию права собственности на образованные дома блокированной жилой застройки и образованные в результате раздела земельные участки под блоками.
Начальник межмуниципального Новоалтайского
отдела Управления Росреестра по Алтайскому краю
О.В. Исакова
