Механизм защиты имущественных интересов участников долевого строительства претерпевает значительные изменения.
Так, в настоящее время исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия обеспечивается посредством:
— залога прав застройщика на застраиваемый земельный участок
и залога строящегося объекта недвижимости, заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика или договора поручительства банка,
а также, договора поручительства учредителя (участника) юридического лица – застройщика (если первый договор долевого участия заключен после 01.07.2017 и размер уставного капитала застройщика не соответствует установленным требованиям, введенным с указанной даты);
— либо размещения денежных средств участников долевого строительства
на счетах эскроу. Для справки, в упрощенном виде данный механизм функционирует следующим образом: на счет эскроу зачисляются денежные средства участника долевого строительства (цена договора долевого участия), которые блокируются банком до окончания строительства. Строительство осуществляется за счет кредитных средств, представляемых застройщику этим же банком, а не средств участников долевого строительства. Деньги передаются застройщику только после передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
|
Залог прав застройщика на земельный участок и залог строящегося объекта недвижимости + Договор поручительства банка |
либо |
Счет-эскроу |
|
либо |
||
|
Договор страхования гражданской ответственности застройщика |
||
|
+ |
||
|
Договор поручительства юридического лица — учредителя застройщика (если уставной капитал не соответствует установленному размеру) |
Вместе с тем, вступившим в силу с 30.07.2017 (за исключением отдельных положений) Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений
в отдельные законодательные акты Российской Федерации» упраздняется обязанность застройщика по страхованию гражданской ответственности
и заключению договоров поручительства обоих видов, что не лишает застройщика права осуществить страхование своей ответственности по собственной инициативе.
Вместо указанных институтов данным федеральным законом предусмотрено создание компенсационного фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Размер отчислений составляет 1,2 процента
от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.
Формирование компенсационного фонда, учет поступивших обязательных отчислений (взносов) застройщиков, выплата за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и другие функции будут осуществляться публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее – Фонд), который создан 21.10.2017. Таким образом, согласно указанным нововведениям модель защиты имущественных интересов участников долевого строительства будет выглядеть следующим образом:
|
Залог прав застройщика на земельный участок и залог строящегося объекта недвижимости |
либо |
Счет-эскроу |
|
+ |
||
|
Обязательные отчисления застройщика в компенсационный фонд |
Вместе с тем, применяться она будет по отношению к многоквартирным домам (домам блокированной застройки из трех и более блоков), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты создания Фонда (21.10.2017). Если первый договор долевого участия представлен на регистрацию до указанной даты, применяется предыдущий механизм защиты прав дольщиков.
